Investeren in een villa in Indonesië biedt veel kansen, vooral in populaire gebieden zoals Bali. Voor Nederlandse investeerders (buitenlanders) is het echter belangrijk om de lokale wet- en regelgeving goed te begrijpen. In deze tekst leggen we uit welke juridische opties beschikbaar zijn, welke beperkingen er gelden en hoe je veilig kunt investeren en rendement kunt behalen met vakantiewoningen in Indonesië.
Investeren in onroerend goed in Indonesië, en dan met name in populaire gebieden zoals Bali, is voor veel Nederlandse investeerders (buitenlanders) een droom. Met de overvloed aan prachtige villa’s, hoge verhuurrendementen en de aantrekkingskracht van tropisch leven, is het niet verwonderlijk dat steeds meer mensen geïnteresseerd zijn in het kopen van onroerend goed. Nederlandse investeerders (buitenlanders) stuiten echter op enkele juridische obstakels als het gaat om het bezitten en verhuren van onroerend goed in Indonesië, vooral met een budget tussen de 200.000 en 300.000 EURO.
Wat zijn de meest haalbare opties voor Nederlandse investeerders (buitenlanders) die een villa willen kopen en verhuurinkomsten willen genereren? We leggen de juridische structuren en mogelijke oplossingen uit.
Een veelvoorkomende suggestie is om een PT PMA (Penanaman Modal Asing) op te richten, een Indonesische onderneming met buitenlandse eigendom. Dit maakt het mogelijk voor Nederlandse investeerders (buitenlanders) om onroerend goed te bezitten en een commerciële onderneming te runnen, inclusief verhuur op korte termijn.
Volledig beheer over het onroerend goed en de verhuuractiviteiten.
Mogelijkheid om personeel in dienst te nemen en huurinkomsten direct te ontvangen.
Volledige naleving van de Indonesische wetgeving.
De Indonesische overheid vereist een minimale investering van 10 miljard IDR (ongeveer 600.000 USD). Deze drempel ligt vaak ver boven het budget van individuele investeerders, waardoor deze optie voor de meeste mensen onhaalbaar is.
Voor investeerders met een kleiner budget is een andere mogelijkheid om een villa in een aangewezen toeristische zone (zona pariwisata) te leasen. Dit zou de mogelijkheid bieden om het onroerend goed legaal te verhuren via een langdurig leasecontract.
Hoewel het eigendom bij de Indonesische verhuurder blijft, is deze optie vaak betaalbaarder en kan het nog steeds een solide bron van verhuurinkomsten opleveren.
De Pondok Wisata-licentie, die het mogelijk maakte om onroerend goed kortstondig te verhuren, bestaat nog steeds, maar er zijn nu extra eisen. Nederlandse investeerders (buitenlanders) moeten samenwerken met een lokale partner of agent om te voldoen aan de bouwvoorschriften en milieuvereisten.
PBG (Bouwgoedkeuring): Vergunningen die bevestigen dat het gebouw voldoet aan de lokale normen.
SLF (Certificaat van Geschiktheid van het Gebouw): Een certificaat dat bevestigt dat het gebouw veilig is voor het beoogde gebruik.
SPPL: Verklaring van Milieu-impact.
NPWPD: Lokale belastingnummer voor toeristenbelasting.
Deze licentie kan alleen worden verkregen door een Indonesische burger, maar Nederlandse investeerders (buitenlanders) kunnen samenwerken met een lokale agent om te voldoen aan de eisen.
Een praktische oplossing voor investeerders met een budget tussen 200.000 en 300.000 EUR is om de villa te leasen en samen te werken met een gelicentieerd lokaal verhuuragentschap. Veel agentschappen hebben de benodigde licenties en nemen alle aspecten van het beheer van kortetermijnverhuur op zich, waaronder marketing, gastontvangst en financiële administratie.
Hoe het werkt:
Lease een villa in een toeristische zone.
Het agentschap vermeldt de villa op verhuurplatforms zoals Airbnb en Booking.com.
Het agentschap handelt de communicatie met gasten, check-ins en betalingen af.
Huurinkomsten worden overgemaakt aan de investeerder.
Voordelen:
Geen bedrijf oprichten of het onroerend goed zelf beheren.
Wettelijke naleving via de licentie van het agentschap.
Minder administratieve rompslomp.
Nadelen:
Afhankelijkheid van het agentschap voor de operaties.
Beperkt controle over marketing en boekingen.
Een duidelijk, juridisch goed contract is essentieel.
Sommige investeerders kiezen ervoor om samen te werken met een Indonesische burger die het officiële leasecontract of eigendom heeft en de benodigde licenties verkrijgt, terwijl de Nederlandse investeerder (buitenlander) het kapitaal levert en een deel van de huurinkomsten ontvangt. Dit model draagt echter juridische risico’s en vereist veel vertrouwen. Een goed gestructureerd en juridisch bindend contract is essentieel.
Voor Nederlandse investeerders (buitenlanders) met een budget van 200.000 tot 300.000 EUR is de beste oplossing meestal het leasen van een villa in een toeristische zone en het samenwerken met een gelicentieerd verhuuragentschap. Deze benadering zorgt voor naleving van de Indonesische wetgeving en biedt tegelijkertijd de mogelijkheid om rendement te genereren via kortetermijnverhuur.
Als je overweegt te investeren in een villa in Indonesië en meer wilt weten over juridische mogelijkheden of het vinden van het juiste onroerend goed, neem dan gerust contact met ons op voor persoonlijk advies.
Eigendom van onroerend goed in Indonesië: Wat Nederlandse investeerders (buitenlanders) moeten weten
Veel Nederlandse investeerders (buitenlanders) die Indonesië bezoeken—of dat nu Bali, Java, Sumba of een ander eiland is—raken geïnspireerd door de schoonheid en cultuur van het land. Het is dan ook logisch dat sommigen willen investeren in onroerend goed, als woonhuis, vakantievilla of commerciële investering. Maar Indonesië kent strikte regels voor buitenlandse eigendom van grond.
Op deze pagina geven we een duidelijk overzicht van de mogelijkheden voor Nederlandse investeerders (buitenlanders) om legaal onroerend goed te bezitten of te gebruiken.
Kunnen Nederlandse investeerders (buitenlanders) eigenaar zijn van onroerend goed in Indonesië?
Volgens de wet mogen Nederlandse investeerders (buitenlanders) geen grondeigendom (Hak Milik) op hun naam registreren. Alle grond moet op naam staan van een Indonesisch staatsburger of rechtspersoon. Er zijn echter verschillende juridische constructies beschikbaar die het mogelijk maken om langdurige rechten te verkrijgen.
Leasehold (Hak Sewa)
Nederlandse investeerders (buitenlanders) kunnen grond of onroerend goed huren voor een vaste periode—meestal 25 tot 30 jaar—met opties tot verlenging. De leaseovereenkomst moet duidelijk de bepalingen over verlenging vermelden. Tijdens de looptijd van de lease heb je volledig recht op het gebruik van het perceel en eventuele gebouwen daarop. Villas mogen worden gebouwd, bewoond of doorverkocht, mits het leasecontract dit toestaat.
Belangrijke punten:
Het volledige leasebedrag moet vooraf worden betaald.
Verlengingen zijn onderhandelbaar, maar afhankelijk van de marktprijzen op dat moment.
Lease-rechten kunnen worden overgedragen aan een nieuwe koper.
Gebruiksrecht (Hak Pakai)
Nederlandse investeerders (buitenlanders) met een geldige KITAS (tijdelijke verblijfsvergunning) kunnen een Hak Pakai-titel aanvragen, waarmee zij een woning mogen gebruiken voor woondoeleinden. Deze titel is geldig voor een initiële periode van 30 jaar en kan worden verlengd met 20 + 30 jaar.
Vereisten:
Het onroerend goed moet als woning worden gebruikt (niet voor verhuur).
Minimale investering: IDR 5 miljard voor huizen, IDR 2 miljard voor appartementen.
Maximale perceelgrootte: 2.000 m².
De woning moet zijn gebouwd op grond met een eigendomstitel (Hak Milik) die is omgezet naar Hak Pakai.
Een lokale notaris kan helpen bij het juridische conversie- en registratieproces.
Gebruiksrecht om te bouwen (Hak Guna Bangunan / HGB) via een PT PMA
Voor commerciële doeleinden kunnen Nederlandse investeerders (buitenlanders) een PT PMA oprichten. Deze vennootschap mag een HGB-titel hebben op grond en daarop bouwen. Deze titel is geldig tot 80 jaar (30 + 20 + 30 jaar).
Vereisten:
Minimale investering: IDR 10 miljard.
Minimaal twee aandeelhouders (kunnen buitenlands zijn).
HGB staat commerciîl gebruik toe, zoals resorts, guesthouses of winkels.
Het oprichten van een PT PMA vereist juridische bijstand en goedkeuring van de autoriteiten. Wij raden aan om samen te werken met een professioneel juridisch kantoor dat je door het proces begeleidt.
Appartementsrecht/STRATA (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun)
Appartementsrechten worden vaak gebruikt voor woningen in stedelijke gebieden zoals Jakarta, Surabaya of de stedelijke zones van Bali. Nederlandse investeerders (buitenlanders) mogen wettelijk individuele eenheden binnen een gebouw kopen dat is ontwikkeld op HGB-grond.
De ontwikkelaar is eigenaar van het land, terwijl kopers eigenaar zijn van hun eenheid en gezamenlijk toegang hebben tot gemeenschappelijke voorzieningen. Dit is een van de weinige vormen van “eigendom” die volgens de Indonesische wet mogelijk zijn voor Nederlandse investeerders (buitenlanders).
Volledig Eigendom (Hak Milik)
Hak Milik is de hoogste vorm van grondbezit in Indonesië, maar is uitsluitend voorbehouden aan Indonesische staatsburgers. Nederlandse investeerders (buitenlanders) mogen volgens de wet geen grond bezitten met een Hak Milik-titel.
Sommige Nederlandse investeerders (buitenlanders) proberen eigendom te verkrijgen via zogenaamde "nominee-constructies", waarbij een Indonesisch staatsburger het eigendom op zijn naam houdt namens de buitenlandse partij. Deze methode brengt echter ernstige juridische risico's met zich mee. Omdat de nominee de juridische eigenaar is, heb je geen afdwingbare rechten als er een geschil ontstaat. Indonesische wetgeving erkent geen nevenovereenkomsten die het eigendom aan de buitenlandse partij zouden overdragen.
Er zijn enkele wettelijke uitzonderingen:
Nederlandse investeerders (buitenlanders) die getrouwd zijn met een Indonesisch staatsburger en een huwelijkscontract hebben, kunnen gezamenlijk vermogen beheren.
Een Hak Milik-titel kan worden omgezet naar een Hak Pakai-titel onder specifieke voorwaarden (KITAS-visum, residentieel gebruik, minimale investering, enz.).
Wij raden ten zeerste af om gebruik te maken van nominee-constructies en adviseren om legale structuren zoals Hak Pakai of een PT PMA te gebruiken indien van toepassing.
Laatste Advies
Eigendom van onroerend goed in Indonesië vereist inzicht in de lokale regelgeving, het kiezen van de juiste juridische structuur, en samenwerking met betrouwbare professionals. Of je nu een villa in Bali wilt leasen, wilt investeren in een resort in Lombok, of een appartement wilt kopen in Jakarta, wij raden aan om deskundige juridische begeleiding in te schakelen om te verzekeren dat je investering legaal en beschermd is.
