Droom je van een vakantiewoning in de zon of wil je investeren in een tweede huis aan de Griekse kust? Griekenland biedt volop kansen voor buitenlandse kopers dankzij het aangename klimaat, de rijke cultuur en het aantrekkelijke vastgoedaanbod. Toch komt er meer kijken bij het kopen van een woning dan enkel het vinden van de juiste locatie. Denk aan fiscale verplichtingen, aankoopkosten, juridische controles en administratieve procedures zoals het aanvragen van een Grieks fiscaal nummer of het openen van een lokale bankrekening.
In dit artikel lees je stap voor stap wat er komt kijken bij het kopen van een huis in Griekenland, inclusief een concreet voorbeeld van de kosten bij de aankoop van een bestaande woning van € 500.000,-. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kun je goed voorbereid investeren in jouw woning in het buitenland.
Griekenland is populair onder buitenlanders die op zoek zijn naar een vakantiewoning of een tweede huis in de zon. Het mediterrane klimaat, de aantrekkelijke vastgoedprijzen en de cultuur maken het land tot een geliefde investeringsbestemming. Maar wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een woning in Griekenland? Dit artikel geeft een helder overzicht van de belangrijkste fiscale, juridische en administratieve aspecten, inclusief een concreet rekenvoorbeeld.
Als eerste stap moet je een Grieks fiscaal nummer (AFM) aanvragen. Dit is verplicht voor elke koper van onroerend goed, ook voor niet-ingezetenen. Zonder AFM kun je geen juridische handelingen verrichten, zoals het tekenen van een koopakte of het openen van een bankrekening. De aanvraag verloopt via het lokale belastingkantoor of via een gemachtigde (bijvoorbeeld je advocaat).
Een lokale bankrekening is nodig om alle betalingen rondom de aankoop te kunnen doen: overdrachtsbelasting, notariskosten, energieleveranciers, enz. Je hebt ook deze bankrekening nodig om het zogenaamde source of funds proces aan te tonen. Hierbij moet je kunnen bewijzen dat het aankoopbedrag legaal is overgemaakt uit het buitenland, om latere belastingcomplicaties te vermijden.
Bij het kopen van een bestaande woning (dus géén nieuwbouw), moet je rekening houden met de volgende kosten koper:
| Kostenpost | Percentage (indicatief) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 3% over de overeengekomen waarde |
| Notariskosten | 1% – 1,5% |
| Kadasterregistratie | 0,5% – 0,7% |
| Advocaat (aanbevolen) | 1% – 1,5% |
| Totaal bijkomende kosten | circa 6% – 8% van de koopsom |
Let op: bij nieuwbouw geldt in plaats van overdrachtsbelasting een btw-tarief van 24%, tenzij er een tijdelijke vrijstelling van kracht is (zoals in het verleden).
Hieronder zie je een voorbeeldberekening voor de aankoop van een bestaande woning van € 500.000,- in Griekenland:
| Kostenpost | Bedrag (€) |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (3%) | € 15.000 |
| Notariskosten (1,2%) | € 6.000 |
| Kadasterkosten (0,6%) | € 3.000 |
| Advocaatkosten (1,5%) | € 7.500 |
| Totaal bijkomende kosten | € 31.500 |
| Totale investering | € 531.500 |
Belangrijk: dit voorbeeld is indicatief. De werkelijke percentages kunnen licht variëren per regio en type woning. Ook kunnen er extra kosten zijn voor vertalingen, makelaarscourtage of technische inspecties.
Voor je een koopcontract tekent, is het essentieel om de woning juridisch en technisch te laten controleren:
Controle op eigendomstitel: Zijn er hypotheken, erfdienstbaarheden of bouwvergunningen geregistreerd?
Bouwvergunningen: Zeker bij oudere woningen of verbouwingen is controle cruciaal.
Energieprestatiecertificaat (EPC): Verplicht bij verkoop.
Technische inspectie: Wordt aanbevolen om verborgen gebreken te vermijden.
Na ondertekening van de definitieve koopakte bij de notaris moet de woning worden geregistreerd bij het Griekse kadaster. In sommige gebieden werkt men nog met oudere hypotheekbureaus (Ypothikofilakio). Pas na registratie ben je officieel eigenaar.
Als eigenaar van een woning in Griekenland krijg je te maken met de volgende fiscale verplichtingen:
ENFIA (onroerendgoedbelasting): Jaarlijkse belasting gebaseerd op locatie, oppervlakte, leeftijd en zonewaarde van het pand.
Griekse belastingaangifte: Ook als niet-ingezetene ben je verplicht een jaarlijkse aangifte in te dienen indien je vastgoed bezit, zelfs zonder lokaal inkomen.
Zonder Grieks testament verloopt de erfopvolging volgens de Griekse erfrechtregels, die sterk kunnen afwijken van de Nederlandse of Belgische wetgeving. Dit kan leiden tot onvoorziene problemen voor erfgenamen. Een testament opgesteld door een Griekse notaris voorkomt juridische vertraging en onzekerheid.
Een huis kopen in Griekenland vraagt om een goede voorbereiding, heldere fiscale kennis en deskundige begeleiding. Denk aan het aanvragen van een fiscaal nummer, het openen van een lokale bankrekening, het inschakelen van een advocaat en het begrijpen van bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting en jaarlijkse belastingen.
Met de juiste aanpak kun je zorgeloos investeren in een vakantiewoning in Griekenland en genieten van je eigen plek in de zon.
Vastiva biedt professionele begeleiding bij de aankoop van vastgoed in Griekenland. Van het vinden van een geschikte woning tot juridische ondersteuning – wij helpen je bij elke stap.
