Een huis kopen is een grote stap en vaak de grootste financiële beslissing in iemands leven. In 2025 zijn er diverse regels, belastingmaatregelen en financiële overwegingen waar je rekening mee moet houden. Deze gids geeft een compleet overzicht van wat erbij komt kijken, inclusief begeleiding, belastingen, verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw, en voorbeeldberekeningen.
Bij het kopen van een woning kun je verschillende professionals inschakelen:
Helpt bij de zoektocht, onderhandelingen en beoordeling van de woning.
Kost meestal 1% tot 2% van de aankoopprijs (soms vast tarief).
Niet verplicht, maar aan te raden, vooral voor starters.
Verzorgt de eigendomsoverdracht en de hypotheekakte.
Bij een bestaande woning vaak gekozen door koper, bij nieuwbouw meestal door de ontwikkelaar.
Kosten: tussen € 700 en € 1.500.
Helpt bij het kiezen van de juiste hypotheekvorm en -verstrekker.
Onafhankelijke adviseurs geven objectiever advies dan bankgebonden adviseurs.
Kosten: gemiddeld € 1.500 tot € 2.500.
Verplicht bij hypotheekaanvraag (bestaande bouw).
Niet nodig bij nieuwbouw (vaak geen bestaand object).
Kosten: ca. € 400 – € 800.
Startersvrijstelling: Tot 35 jaar en aankoopprijs ≤ € 510.000 → 0% overdrachtsbelasting.
Niet-starters of woning boven grens: 2%.
Beleggers of tweede woning: 10,4% overdrachtsbelasting.
Let op: Startersvrijstelling geldt alleen als je zelf in de woning gaat wonen (hoofdverblijf).
Maximale hypotheek: 100% van de marktwaarde (of koopsom, als die lager is).
Energiebesparende maatregelen: Tot € 20.000 extra lenen bovenop de marktwaarde.
Inkomen en leennormen: Strenger dan voorgaande jaren, gebaseerd op Nibud-normen.
Studieschuld telt mee: Maandlast telt zwaarder door dan voorheen.
NHG (Nationale Hypotheek Garantie): In 2025 tot € 435.000 (of € 461.100 met energiebesparing). Lagere rente, wel borgtochtprovisie van 0,6%.
| Kenmerk | Bestaande Bouw | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| Prijsindicatie | "Kosten koper" (k.k.) | "Vrij op naam" (v.o.n.) |
| Overdrachtsbelasting | Ja (2% of vrijstelling) | Nee |
| Aankoopkosten | Direct te maken | Fasegewijs, meerkosten voor afwerking |
| Bouwkundige staat | Direct zichtbaar | Vaak nog niet gebouwd |
| Oplevering | Vaak snel | Kan maanden tot jaren duren |
| Garantie | Geen (tenzij NHG keuring) | Woningborg of SWK garantie |
| Energiezuinigheid | Lager (tenzij gerenoveerd) | Hoog (vaak minimaal label A) |
We nemen als uitgangspunt een starter jonger dan 35 jaar die zelf in de woning gaat wonen. In 2025 geldt de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting bij woningen tot € 510.000,-. In beide voorbeelden is die vrijstelling dus van toepassing.
Bestaande bouw betekent: je koopt een bestaande woning, vaak via Funda of een makelaar. De prijs is "kosten koper", wat betekent dat jij als koper de bijkomende kosten betaalt bovenop de koopsom.
| Kostenpost | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Aankoopprijs woning | € 500.000 | Koopsom van de woning |
| Overdrachtsbelasting | € 0 | Startersvrijstelling in 2025 (grens = € 510.000) |
| Notariskosten akte + levering | € 1.500 | Afhankelijk van notaris |
| Hypotheekadvies | € 2.000 | Gemiddeld tarief voor onafhankelijk advies |
| Taxatie | € 700 | Verplicht bij hypotheekaanvraag |
| Aankoopmakelaar (optioneel) | € 5.000 | Bijv. 1% van de woningwaarde |
| Kosten NHG | € 0 | NHG-grens = € 435.000 → dus geen NHG mogelijk |
| Totaal bijkomende kosten | ca. € 9.200 | Worden niet meegefinancierd |
Je mag maximaal 100% van de woningwaarde (€ 500.000) lenen. Alle overige kosten moet je zelf betalen uit eigen middelen.
Nieuwbouw betekent: je koopt een woning die nog gebouwd moet worden (of net is gebouwd). De prijs is "vrij op naam", wat inhoudt dat de ontwikkelaar veel kosten voor zijn rekening neemt, zoals de overdrachtsbelasting en notariskosten voor levering.
| Kostenpost | Bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Aankoopprijs woning | € 500.000 | Inclusief btw |
| Overdrachtsbelasting | € 0 | Niet van toepassing bij nieuwbouw |
| Notariskosten (hypotheekakte) | € 1.000 | Alleen voor hypotheekakte |
| Hypotheekadvies | € 2.000 | |
| Meerwerk (bijv. keuken, badkamer) | € 10.000 (indicatief) | Afhankelijk van wensen, meestal niet financierbaar |
| Renteverlies tijdens bouw | € 2.500 (indicatief) | Bij bouw van 6–12 maanden |
| Aankoopmakelaar | € 0 | Vaak niet nodig |
| Kosten NHG | € 0 | NHG-grens overschreden |
| Totaal bijkomende kosten | ca. € 15.500 | Grotere reservering nodig voor eigen geld |
Bij nieuwbouw moet je dus meer eigen geld inbrengen, vooral vanwege meerwerk en renteverlies tijdens de bouw. Die kosten kun je meestal niet meefinancieren.
| Bestaande Bouw (€ 500.000 k.k.) | Nieuwbouw (€ 500.000 v.o.n.) | |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | € 0 (startersvrijstelling) | € 0 |
| Totale bijkomende kosten | ca. € 9.200 | ca. € 15.500 |
| Benodigd eigen geld | ca. € 9.200 | ca. € 15.500 |
| NHG mogelijk? | Nee | Nee |
| Taxatie nodig? | Ja | Nee (meestal niet) |
| Meerwerk? | Niet van toepassing | Wel van toepassing |
100% van de woningwaarde mag gefinancierd worden — dus de bijkomende kosten moet je zelf betalen.
Bij bestaande bouw is er vaker ruimte om kosten zoals de makelaar of notaris deels mee te financieren, mits de woningwaarde hoger wordt getaxeerd dan de koopsom.
Bij nieuwbouw moet je rekening houden met dubbele lasten tijdens de bouwperiode (huur én renteverlies).
Meerwerk is zelden volledig financierbaar; dat moet meestal uit eigen zak betaald worden.
Nieuwbouw is vaak energiezuiniger, wat op termijn lagere energielasten betekent én soms korting op de hypotheekrente.
